1-2月投資數據亮眼，甚至大幅超出市場預期。特別是房地產行業相關數據改善幅度之大，是市場未曾預料的。這些超預期的表現與我們觀察到的高頻數據表現和得到的調研結論（見附錄）具有較大差異。同時，國房景氣指數已經止住自去年5月以來的下跌趨勢，1-2月該指數環比去年12月略微回升。我們提示，國房景氣指數是觀察房地產行業和厚壁無縫鋼管價格的重要先行指標，若該指數反映情況真實，房地產行業有望在2季度末之前“提前”企穩，或將對厚壁無縫鋼管價格形成一定的支撐。

我們提示：1. 土地拍賣和溢價率仍然低迷，而這些指標是新開工的先行指標，未來新開工情況和用鋼需求如何，我們仍需謹慎看待。2. 房地產開發資金來源低于去年同期水平，更重要地是，房地產開發資金來源（國內貸款，主要指銀行貸款）低于自2014年以來的任何年份的同期水平，甚至低于2020年疫情剛爆發時的水平。這些數據表明，我們對未來房地產行業的變化情況仍需高度關注。3. 從2月金融數據看，我們認為房地產行業遠未企穩。這與高頻的商品房交易數據反映的情況一致。4. 從兩會透出的信息來看，對房地產行業的監管政策僅是有限度的松綁。5. 3月樓市交易能否出現小陽春是房地產行業能否在第2季度企穩的重要觀察點。

1-2月，房地產投資、銷售、新開工和施工等各主要數據均大幅超出市場預期，基建投資增速更是達到8.1%，遠超自2018年以來的平均水平（除去年上半年高基數因素外）；社會消費水平社會消費品零售總額當月同比6.7%，也高出預期4.51%；規模以上工業增加值同比實際增長7.5%，也大幅超出市場預期3.07%。而受疫情影響，服務業恢復緩慢。如果與上年全年兩年平均增速相比，1-2月份服務業增速還是有所放緩的。總的看，服務業增長還是低于疫情前的水平，表明服務業仍在恢復之中。

基建投資明顯回溫是市場意料之中，但是8.1%的同比增速仍超出市場預期許多。2月的PMI建筑業預期指數表現較好。建筑業商務活動指數為57.6%，比上月上升2.2個百分點，其中土木工程建筑業商務活動指數為58.6%，高于上月8.9個百分點，建筑業景氣水平明顯提升。從市場需求和預期看，新訂單指數和業務活動預期指數分別為55.1%和66.0%，均高于上月，其中業務活動預期指數連續兩個月運行在高位景氣區間，表明受近期穩投資加快推進，部分重大基礎設施工程和項目適度超前開展等因素帶動，建筑業企業對行業發展預期向好。

房地產數據表現超預期，而且改善程度之大可能是大多數人未預料到的。全國房地產開發投資同比增長3.7%，施工面積同比增長1.8%；商品房銷售面積同比下降9.6%，新開工面積同比下降12.2%。去年12月，施工面積和新開工面積同比增速均降至-30%以下，此次施工面積同比轉正，且商品房銷售面積和新開工面積同比降速收窄幅度大。另外，竣工面積同比增速確意外地轉負。這些數據與我們觀察到的高頻數據和得到的調研結論（見附錄）表現具有較大差異。同時，國房景氣指數已經止住自去年5月以來的下跌趨勢，1-2月該指數環比去年12月略微回升。我們提示，國房景氣指數是觀察房地產行業和厚壁無縫鋼管價格的重要先行指標，若該指數反映情況真實，房地產行業有望在2季度末之前“提前”企穩，或將對厚壁無縫鋼管價格形成一定的支撐。

但是，我們必須提示，此次公布的經濟數據至少還能表明以下兩點。一方面，土地拍賣和溢價率仍然低迷，而這些指標是新開工的先行指標，未來新開工情況和用鋼需求如何，我們仍需謹慎看待。另一方面，房地產開發資金來源低于去年同期水平，更重要地是，房地產開發資金來源（國內貸款，主要指銀行貸款）低于自2014年以來的任何年份的同期水平，甚至低于2020年疫情剛爆發時的水平。這些數據表明，我們對未來房地產行業的變化情況仍需高度關注。

從2月金融數據看房地產市場，我們認為房地產行業遠未企穩。住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。從近期市場反饋來看，并不存在銀行房貸額度緊的問題，更可能是居民購房預期依然較差，觀望情緒較濃。這與高頻的商品房交易數據反映的情況一致。

從兩會透出的信息來看，對房地產行業的監管政策僅是有限度的松綁。“調結構”可能是今年制定宏觀政策時最大的或者說最具彈性的一個變量。就投資而言，傳統投資動能對GDP的貢獻率可能較2021年有所上升。但是房地產調控政策放松程度如何？兩會繼續強調“滿足購房者的合理住房需求”，結合部分地區對房地產行業的政策松綁，未來更寬松的地產政策空間仍然存在。穩增長需要穩地產，這點已經是市場共識。雖然“房住不炒”主基調未變，“三道紅線”和“兩個集中”還在把著房地產的流動性閘門，但是市場對房地產政策繼續放松仍有期待，目前也較難錨定政策預期。

未來房地產行業如何，3月能否出現小陽春是重要的觀測點。目前房地產銷售情況仍然不佳的重要原因是房價下跌導致市場對房地產的預期較悲觀。2月部分城市房價已經企穩，甚至轉跌回升。在金融政策對房企和個人房貸更加友好的條件下，各地區“因城施策”，助力房地產市場企穩，進而房地產銷售數據改善，房企和工地的資金情況也會好轉，有助于需求盡快釋放。3月樓市交易能否出現小陽春是房地產行業能否在第2季度企穩的重要觀察點。

作者：上海鋼聯 黑色產業研究服務部 研究員 李爽

附錄：

【百年建筑網調研反饋：工地復工進度不樂觀】

截至2022年3月3日（農歷二月初一），百年建筑網調研全國12099個工程項目，全國工程項目復工率為80.4%，周增長10.8%，較去年同期降低13.4%。預計3月10日工程復工率達87.6%。全國工程勞務到位率為81.2%，周增長10.4%，較去年同期降低15.7%。本輪勞務上工率為70.5%，周增長14%，較去年同期降低25.9%。（注：與去年農歷同期相比）調研數據依然顯示，需求啟動緩于去年同期。

整體來看，工地復工進度不太樂觀，但復工率處于回升之中。預計3月中旬左右，基建和房建的復工率都將達到90%以上。房地產企業和工地的資金依然緊張，拿地和新開工極少，“復工”多指在建房建項目。雖然我們認為今年上半年房地產的需求可能不會有明顯起色，但調研反饋“不必對房地產施工情況過度悲觀”。一方面，央國企建筑企業的穩增長壓力較大，資金情況較好，未來一段時間有動力新開工或加快施工進度；另一方面，預計4/5月房企資金將有一定的改善。此外，與上一輪調研結論一致，基建需求大概率會在3月中下旬啟動，反彈力度將高于去年同期水平，但是基建需求的增量遠不能彌補房地產需求的減量。

【百年建筑網調研反饋：目前開復工率低于去年同期；基建需求大概率在3月中下旬啟動】

截至2022年2月24日（正月二十四），百年建筑網調研全國12099個工程項目，全國工程項目復工率為69.6%，周增長18.6%，較去年同期降低17.3%。全國工程勞務到位率為70.8%，周增長10.5%，較去年同期降低12.8%。調研數據顯示，工地開復工率均低于去年同期水平，相應地，需求啟動也緩于去年同期。（注：與去年農歷同期相比）

困擾工地開復工的主要問題仍是資金不到位。尤其是房建工地回款沒有什么好消息。即使未來一段時間房企銷售邊際改善一些，由于銷售資金流轉到工地的周期太長，房建工地施工也很難快速地有起色。后期需關注農民工欠薪問題，若該問題加劇，監管部門對房企的政策放松力度或許會加大。此外，正如我們此前指出的那樣，基建需求大概率會在3月中下旬啟動，但是基建需求的增量遠不能彌補房地產需求的減量，調研反饋的信息也是如此。

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