概述：回顧“十三五”規劃期間以來，中央經濟工作會議中多次提出，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房住不炒”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。隨著進入“十四五”階段，經濟發展迎來諸多內外部不確定性的因素增多導致整體上行壓力漸顯，如何有效破局是各地上層部門共同探討的話題，而房地產行業的驅動效應在經濟增速趨緩的同時仍發揮著拉動經濟主引擎的重要作用。就在5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音賬號“湖北發布”宣布，武漢四大遠城區全部解除限購，四大遠城區包括江夏區、東西湖區、經開區、黃陂區。針對此次因區施策解除限購的區域選擇考慮上，筆者結合以下幾個方面來淺析一下相應區域的發展現狀，一起來了解一下這前后“你不知道的事”，個人觀點，僅供參考。

一、新措施與原限購政策對比體現因區施策的溫情性

表1：原限購政策與新措施對比情況

從政策措施對比來看，原限購政策主要圍繞在漢人群的戶籍區別進行了限購的描述，更多是在購買條件、首付比例與房屋購買數上做了明確規定，整體政策更為理性。而最新放松住房限購措施基本維持戶籍概念上做了更為順應國家養老政策與生育政策相結合的考慮進行取消住房限購或放寬，既滿足以家庭為單位的改善型剛需住房需求考慮，又鼓勵支持多孩家庭的適度提前規劃等考慮，另對人才引進留漢的考慮也帶來一定的促進作用，整體在措施放寬上多了一份溫情，但堅持“房住不炒”的政策仍是根本。

截止至2022年1-4月, 從武漢市住房保障和房屋管理局公布信息獲悉，武漢新建商品住房網簽銷售36639套，網簽銷售面積404.48萬平方米，同比減少47.26%；存量住房成交21940套，成交面積217.78萬平方米，同比減少33.48%。截至2022年4月末，已批準預售尚未網簽的商品住房182495套，同比增加3.85%，面積2119.84萬平方米，單套平均面積約為116平米，同比基本持平。從數據對比來看，在原“房住不炒”的政策背景下，2022年1-4月武漢市新建商品住房銷售套數已明顯減少，單套平均面積或約為99-110平方米。存量住房數同比增加表明目前庫存供給仍相對正常或充足。結合最新放寬措施的刺激下，后期新建商品住房規劃會否增加有待觀察，但圍繞以家庭為單位對于房屋面積更大或數量增加的考慮應形成需求刺激，對于存量住房的庫存消化也將迎來改善。

二、武漢行政區之間的核心指標對比體現因區施策的前瞻性

為了配合政策落地，本次全部解除住房限購政策主要是針對四大遠城區率先執行。具體我們來看一下，從武漢市的行政區劃分來看，武漢市現行行政區分為13個市轄區：江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山7個中心城區，及蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南6個遠城區。主城區與遠城區在執行政策、法規等方面有所區別。下文出現的東湖高新區為政府派出機構，委托武漢市管理，屬功能區定位，并非行政區。由于其區域位置分別位于武漢市東南部洪山區與江夏區境內，因此下文將按行政區做統一描述。

表2：武漢市各區GDP2021年排名

截至2021年1-12月，武漢市各個行政區GDP如上表所示，從6個遠城區的GDP數據來看，江夏區同比增長幅度最為明顯達20%，其次是經濟開發區（漢南區）、東西湖區和黃陂區同比增長均約為15%，由此看來，6個遠城區中，有5個遠城區的GDP均突破千億元大關，作為國民經濟核算的核心指標，其代表著相應地區經濟狀況和發展水平，表明具備因區施策的前提條件。

表3：武漢各區市縣住房平均單價水平

而從中國房地產業協會公布的最新2022年4月武漢市各行政區的平均房價來看，四個取消住房限購的遠城區的平均房價處于全市的倒數行列，均低于全市的平均房價水平，或表明在因區施策的過程中，上層部門既考慮了避免面盲目推高已處于較高價位區域的房價，同時也從城市均衡發展的考慮給了具備條件的區域帶來政策便利。更重要的是，筆者認為，在上層提出適度超前投資基建的角度考慮，這對遠城區未來建設新基建的投入與主城區差距縮小的規劃或將有相應布局。

另結合5月初國務院辦公廳印發了《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》來看，《意見》中提到重點建設四類縣城，分別是大城市周邊縣城、專業功能縣城、農產品主產區縣城、重點生態功能區縣城。由此看來，無論是武漢四個遠城區的區域位置，還是各區域經濟的發展特色或均符合《意見》中提到重點建設的要求條件。

三、四個遠城區的主客觀優勢體現因區施策的合理性

表4：武漢市各區土地面積及常住人口情況

從各行政區的土地面積和常住人口數據來看，經濟開發區（漢南區）和東西湖區的土地面積和常住人口在四個取消住房限購的遠城區中分別是倒數一二，但其GDP水平分別位列前一二，表明應是最具備實力的兩個遠城區。而江夏區和黃陂區的土地面積和常住人口在四個取消住房限購的遠城區乃至對比武漢其他主城區中分別是土地面積最大和人口較多的，因此在面對住房剛性改善需求方面應是更為合適的。這與其余土地面積小、人口更為集中以及經濟發展不錯的主城區對比來看，形成具備因區施策的客觀優勢。

表5：武漢市分孩次生育情況（2020年）

再結合武漢市分孩次生育情況來看，取消限購政策的四個遠城區的二孩率和三孩率中，江夏區的多孩生育率表現最為突出，其次市黃陂區，第三為東西湖區，最弱是經濟開發區（漢南區）的數據。對比于其他多孩率也相對較高的主城區來說，人口過度集中產生對生活配套服務和設施的再完善形成一定壓力，因此對于在面對待發展的行政區以及具備經濟能力的人群適度提前規劃，形成具備因區施策的主觀優勢。

圖1：湖北省城鎮與農村居民人均可支配收入情況

最后，看一下城鎮與農村居民人均可支配收入，截止至2022年一季度，全省城鎮新增就業人員20.79萬人，完成全年目標任務的29.7%。一季度，全省全體居民人均可支配收入9448元，同比增長7.4%。其中城鎮居民人均可支配收入12296元，增長6.2%；農村居民人均可支配收入5680元，增長9.1%。雖然住房限購政策的落地會帶來一定刺激，另居民收入逐年也有一定增長，但從增長水平與房價水平來看，收入增長仍相對溫和，因此對于滿足購房條件的人群在考慮改善型住房或新購住房上，房價是否維持一個合理水平波動將對部分多孩家庭的購買意愿和能力也是一個考驗。因此，這一輪取消住房限購，支持多孩家庭買房的政策效果如何，仍有待觀察。

四、總結

總的來說，此次武漢市針對四個遠城區取消住房限購政策無疑是在整體經濟呈現下行壓力中圍繞穩市保市為目的且因區施策方面的有力措施或典范，但在堅持“房住不炒”和循序漸進的原則下，后期對于相應區域的市政設施體系等服務和配套的完善也將帶來機遇和要求。若沒有達到預期，不排除后續還將有新的一些政策組合拳來穩定市場和發展預期，讓我們拭目以待。

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